Tak!
Vil du deltage på flere arrangementer, eller vil du fortsætte din tilmelding?
Afgørelse i klagesag om Aarhus Kommunes afgørelse om tilladelse til opførelse af 73 nye boliger
Aarhus Kommune har den 10. december 2015 meddelt tilladelse til opførelse af 73 nye boliger på ejendommen [adresse1]. Planklagenævnet har modtaget to klager over afgørelsen.
Planklagenævnet ophæver Aarhus Kommunens indirekte afgørelse om, at boligerne med vandret lejlighedsskel i blok 7 er umiddelbart tilladt efter lokalplanen.
Kilde: pknafgoerelser.dk
Planklagenævnets afgørelse af 28. september 2017
Sag NMK-33-03586
Aarhus Kommune har den 10. december 2015 meddelt tilladelse til opførelse af 73 nye boliger på ejendommen [adresse1]. Planklagenævnet har modtaget to klager over afgørelsen.
Planklagenævnet ophæver Aarhus Kommunens indirekte afgørelse om, at boligerne med vandret lejlighedsskel i blok 7 er umiddelbart tilladt efter lokalplanen.
Planklagenævnet kan ikke give klagerne medhold i de øvrige klagepunkter.
Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. § 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet [1] . Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. § 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet.
Klagen til Planklagenævnet
Kommunens afgørelse er den 8. januar 2016 påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af to omboende. Sagen er pr. 1. februar 2017 overført til Planklagenævnet, jf. § 14, stk. 2, i lov om Planklagenævnet.
I klagerne – som i det væsentligste er ens – gøres det navnlig gældende, at kommunens afgørelse er i strid med lokalplanen, og at opførelsen af bygningerne vil medføre væsentlige indbliks- og skyggegener.
Sagens oplysninger
Plangrundlaget
Ejendommen [adresse1] er omfattet af lokalplan nr. 831, Boligområde nord for Kolt Østervej, Hasselager-Kolt.
Det fremgår af lokalplanens § 1, at lokalplanen bl.a. har til formål at sikre ”at størstedelen af området anvendes til lav boligbebyggelse med mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper” og ” at en mindre del af området anvendes til etageboligbebyggelse i form af punkthuse.”
Lokalplanområdet er opdelt i en række delområder, og det fremgår af lokalplanens kortbilag, at ejendommen er beliggende i delområde II. Delområde II er yderligere inddelt i en række storparceller, og den aktuelle ejendom er beliggende i storparcel IId og IIe.
Lokalplanens § 3 fastlægger anvendelsesbestemmelser for lokalplanområdet, og af § 3, stk. 4, følger det, at område II ”er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kæde-, gård-, klynge- og punkthuse og lignende samt tilhørende fællesfaciliteter” .
Lokalplanens § 3, stk. 5, lyder:
”Mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal for storparcellens beboere. Disse 5 % fælles opholdsarealer kan ikke i alle tilfælde etableres inden for de på lokalplankortet viste områder til interne opholdsarealer og skal således etableres andre steder eller i tilknytning til de viste interne opholdsarealer.”
Lokalplanens § 7 omhandler bebyggelsens omfang og placering m.m, og heraf fremgår det af § 7, stk. 7, at bygninger højst må opføres i 2 etager foruden eventuel kælder i område II. Det fremgår endvidere af bestemmelsen, at intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 meter over terræn målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til byggelovgivningen fastlagt niveauplan.
Lokalplanens § 7, stk. 8, lyder:
”Internt på storparcellerne gælder ingen særlige bestemmelser om højde- og afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener.”
Lokalplanens § 7, stk. 9, fastlægger, at der i tilknytning til hver bolig skal være et udendørs opholdsareal på minimum 25 m².
Lokalplanens § 7, stk. 21, omhandler terrænreguleringer og lyder:
”Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse.”
Kommunens afgørelse
Aarhus Kommune har den 10. december 2015 meddelt byggetilladelse til opførelse af 73 boliger på storparcel IIc og IId i lokalplan nr. 831.
Kommunen har i afgørelsen endvidere meddelt dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 21, da de har godkendt en terrænregulering på indtil 1,00 meter fra naturligt terræn. Kommunen har vurderet, at den punktvise terrænregulering mod nord hovedsageligt placeres under bebyggelsen og ikke medfører indbliksgener, udover hvad der kan forventes i et boligområde. Terrænreguleringen mod øst finder sted grundet en lavning i terrænet. Kommunen har desuden oplyst, at terrænreguleringen sker med henblik på at opfylde kravene til niveaufri adgang til boligerne og for at opnå hensigtsmæssige adgangs- og parkeringsforhold.
Aarhus Kommune har i afgørelsen også meddelt dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 9, som vedrører opholdsarealer i tilknytning til hver enkel bolig. Blok 7 etableres med vandret lejlighedsskel, og der opføres altaner på ca. 6 m² til boligerne på 1. sal og terrasse til boligerne i stueetagen med en tilsvarende størrelse. Herudover vil der foran boligerne være et 200 m² fælles areal, hvilket svarer til ca. 20 m² pr. bolig. Kommunen har vurderet, at det fælles opholdsareal kan medregnes i den samlede vurdering af opholdsareal, selvom det ikke er i direkte tilknytning til boligerne på 1. sal.
Kommunen har vurderet, at det ansøgte er i overensstemmelse med lokalplanens formål og de hensyn, der ligger bag § 7, stk. 9, og § 7, stk. 21, og de har vurderet, at ændringerne ikke medfører væsentlige gener for de omkringboende.
Aarhus Kommune har den 11. december 2015 fremsendt en orientering om afgørelsen til klagerne.
Klagen
Kommunens afgørelse er den 8. januar 2016 påklaget til Natur- og Miljøklagenævne af to omboende. Klagerne har gjort gældende, at kommunens tilladelse til at opføre bygninger i to etager med vandret lejlighedsskel er i strid med lokalplanen, da området er udlagt til tæt-lav bebyggelse.
Klagerne har yderligere anført, at kommunen ikke kan give tilladelse til terrænregulering ud over de 0,5 meter, som er angivet i lokalplanens § 7, stk. 21. Klagerne har også gjort gældende, at kommunen ikke kan dispensere til et mindre opholdsareal pr. bolig end angivet i lokalplanen.
Klagerne har endvidere anført, at byggeriet vil medføre væsentlige indbliksgener og skyggevirkning, hvilket bl.a. er i strid med lokalplanens § 7, stk. 8. Klager har også anført, at det i forhold til indbliksgener vil være mere hensigtsmæssigt med en anden placering af bebyggelse og altaner.
Klagerne har også gjort gældende, at der er tale om usaglig forskelsbehandling, idet kommunen tidligere har meddelt afslag til beboere i området på flere dispensationsansøgninger om bredere overkørsel.
Klagerne har desuden anført, at omfanget af dispensationer fra lokalplanen generelt er dybt kritisabelt.
Kommunens bemærkninger
Aarhus Kommune har den 26. april 2016 indsendt deres bemærkninger.
Kommunen har anført, at det er deres vurdering, at det vandrette lejlighedsskel for blok 7 ikke er i strid med lokalplanens bestemmelser. Kommunen henviser til, at formålet med lokalplanen er at sikre, at størstedelen af området anvendes til lav boligbebyggelse med mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper, og at en mindre del af området anvendes til etageboligbebyggelse i form af punkthuse. Der er givet tilladelse til 14 blokke, og det er kun blok 7, der er etableret med vandret lejlighedsskel. Blokken er således kategoriseret som et punkthus, hvilket er i overensstemmelse med lokalplanens § 3, stk. 4, der udlægger området til tæt-lav boligbebyggelse blandt andet i form af punkthuse.
Kommunen har under henvisning til klagepunktet vedrørende skyggegener bemærket, at lokalplanens § 7, stk. 8, omhandler interne forhold på den enkelte storparcel, og at byggetilladelsen vedrører storparcellerne IIe og IId, og ikke klagernes storparcel Ia. Kommunen har tillige henvist til, at byggeriet er i overensstemmelse med lokalplanens § 7, stk. 7, om at bygningerne højst må opføres i 2 etager foruden eventuel kælder, og at bygninger ifølge lokalplanens § 7, stk. 4, skal placeres inden for de byggefelter, der er fastsat i lokalplanen. Idet byggeriet overholder lokalplanens krav om placering og etageantal, kan kommunen derfor ikke kræve, at bygningerne placeres midt på storparcellen og ikke i yderkanten.
Kommunen har desuden oplyst, at dispensationen til mindre end 25 m² udendørs opholdsareal udelukkende vedrører boligerne på 1. sal i blok 7, og at de øvrige boliger opfylder kravet. Kommunen har endvidere gjort opmærksom på, at bestemmelsen i lokalplanens § 3, stk. 5, om at mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal overholdes.
Kommunen har tillige anført, at de ikke finder, at der er tale om forskelsbehandling, idet sagerne ikke er sammenlignelige. Klagerne har henvist til flere afslag på dispensation til bredere overkørsler, mens kommunen i den konkrete sag har meddelt dispensation til opholdsareal under 25 m² og terrænreguleringer. Det vedrører derfor forskellige forhold, og der ligger forskellige kriterier til grund for vurderingen af, om der skal meddeles dispensation.
Klagers supplerende bemærkninger
Den ene klager (Klager 1) har den 15. juni 2016 indsendt supplerende bemærkninger til Planklagenævnet. Kun hovedpunkterne i de supplerende bemærkninger er gengivet i det følgende, men de supplerende bemærkninger er i sin helhed indgået i nævnets behandling af sagen.
Klager 1 har anført, at etagebebyggelse ikke er tilladt i område II, da dette område i lokalplanen udlægges til tæt-lav bebyggelse, og at punkthuse med vandret lejlighedsskel alene kan ske i område IV, der er udlagt til etagebebyggelse.
Klager 1 har endvidere anført, at dispensationen til terrænreguleringen vil forværre de allerede markante indbliks- og skyggegener ved et byggeri så tæt på skel. Han gør gældende, at terrænreguleringen samtidig vil gøre den totale højde på byggeriet endnu højere, også mere end de maksimalt 8,5 meter.
Klager 1 gør tillige gældende, at kommunen ved meddelelsen af byggetilladelsen burde have taget mere hensyn til de omkringboende i forhold til skygge- og indbliksgener. Klager 1 har henvist til en sag fra Risskov, hvor Aarhus Kommune har taget etager af byggeriet for at imødekomme de problemer med indblik, skygge mv., der følger af et etagebyggeri.
Klager 1 har også anført, at altanerne ikke kan betragtes som udeareal, og at det vil give fortætning i området som følge af dispensationen fra bestemmelsen om 25 m² udeareal.
Klager 1 har i de supplerende bemærkninger af 15. juni 2016 desuden anmodet det tidligere Natur- og Miljøklagenævn om, at klagen skal tillægges opsættende virkning. Natur- og Miljøklagenævnet har i delafgørelse af 23. juni 2016 meddelt afslag på anmodningen.
Kommunens supplerende bemærkninger
Aarhus Kommune har den 7. juni 2017 indsendt bemærkninger til Planklagenævnet. Kommunen har her bl.a. anført, at det ikke fremgår af lokalplanen, at bygningerne i delområde II ikke må etableres med vandret lejlighedsskel, og at det fremgår af lokalplanens § 7, stk. 7, at bygningerne i delområdet må opføres i to etager med en maksimal højde på 8,5 meter. Kommunen har anført, at blok 7 derfor overholder lokalplanens etageantal og højdebestemmelser.
Kommunen har yderligere oplyst, at bygningerne maksimalt er 8 meter høje, og at ingen af bygningerne derfor er højere end de tilladte 8,5 meter.
Kommunen har desuden oplyst, at de 20 m² opholdsareal er placeret lige ud for bygningen i blok 7 og i nærmeste tilknytning hertil.
Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse
Efter planlovens § 58, stk. 1, nr. 3 [2] , kan Planklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om kommunens afgørelse har hjemmel i planloven, og om kommunen i forbindelse med afgørelsen har overholdt almindelige forvaltningsretlige grundsætninger.
Planklagenævnet kan derimod ikke tage stilling til afgørelsens hensigtsmæssighed eller rimelighed, herunder i forhold til klagernes interesser. Det er endvidere op til kommunens egen skønsmæssige vurdering, hvor mange dispensationer fra lokalplanen, som de ønsker at meddele.
Det følger af planlovens § 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne.
Efter planlovens § 19, stk. 1, kan en kommune dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper eller tidsbegrænses. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan, jf. planlovens § 19, stk. 2.
Principperne i en lokalplan er efter lovbestemmelsens forarbejder planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Principperne omfatter også den planlagte struktur, fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer.
Principperne omfatter derimod som hovedregel ikke de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, medmindre disse bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen.
Vandret lejlighedsskel
Klagerne har gjort gældende, at kommunens tilladelse til at blok 7 opføres i to etager med vandret lejlighedsskel er i strid med lokalplanens § 3, stk. 4. Selvom det ikke fremgår udtrykkeligt af Aarhus Kommunes byggetilladelse af 11. december 2015, må afgørelsen forstås sådan, at kommunen har forudsat, at blok 7 er umiddelbart tilladt efter lokalplanens § 3, stk. 4.
Det fremgår af sagens oplysninger, at blok 7 vil bestå af sammenbyggede boliger i to etager med vandret lejlighedsskel. Da lokalplanens område II er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse, må der ikke inden for område II opføres etagebebyggelse. Planklagenævnet finder, at sammenbyggede boliger i to etager med vandret lejlighedsskel må anses for etagebebyggelse og derfor ikke er omfattet af begrebet tæt-lav boligbebyggelse i lokalplanens § 3, stk. 4. Planklagenævnet finder desuden ikke, at byggeriet må anses for et punkthus.
Boligbebyggelse i to etager med vandret lejlighedsskel er dermed ikke umiddelbart tilladt efter lokalplanens § 3, stk. 4. Planklagenævnet ophæver derfor Aarhus Kommunens indirekte afgørelse om, at boligerne med vandret lejlighedsskel i blok 7 er i overensstemmelse med og umiddelbart tilladt efter lokalplanen.
Opførelse af boliger i to etager med vandret lejlighedskel forudsætter herefter, at kommunen med hjemmel i planlovens § 19, stk. 1, vil kunne dispensere fra lokalplanens § 3, stk. 4, eller, hvis en sådan dispensation
ikke vil kunne meddeles, tilvejebringer en ny lokalplan, jf. planlovens § 19, stk. 2. Det bemærkes i den forbindelse, at der kun i meget begrænset omfang vil kunne dispenseres fra en lokalplans anvendelsesbestemmelser. Hvis blok 7 allerede er opført, må kommunen søge forholdet lovliggjort enten fysisk eller retligt.
Terrænregulering
En bestemmelse i en lokalplan kan være formuleret som en såkaldt kompetencenorm, som giver mulighed for en konkret fravigelse af en lokalplanbestemmelse. Bestemmelsen kan være formuleret som hovedregel, hvormed en disposition er umiddelbart tilladt, men med en mulighed for kommunen til efter en konkret vurdering at tillade også andre dispositioner. Bestemmelsen kan også være formuleret sådan, at hovedreglen er et forbud, men at kommunen har mulighed for efter en konkret vurdering alligevel at tillade bestemte dispositioner. Kommunens udnyttelse af sådanne kompetencenormer skal gennemføres ved en dispensationsprocedure efter bestemmelserne i planlovens § 19 og under iagttagelse af bestemmelserne i planlovens § 20 om forudgående naboorientering.
Lokalplanens § 7, stk. 21, fastsætter, at terrænreguleringer på over 0,50 meter kun må finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Bestemmelsen er således formuleret som en kompetencenorm. Idet der i den aktuelle sag sker terrænregulering på indtil 1,00 meter fra naturligt terræn, forudsætter det således, at kommunen meddeler dispensation efter planlovens § 19.
Bestemmelsen i § 7, stk. 21, er en bebyggelsesregulerende bestemmelse, og som nævnt ovenfor omfatter principperne i en lokalplan som hovedregel ikke bebyggelsesregulerende bestemmelser, medmindre disse er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. Lokalplanens formålsbestemmelse indeholder intet om terrænregulering, og idet bestemmelsen i § 7, stk. 21, er udformet som en kompetencenorm må det ikke have været formålet med lokalplanen at afskære adgangen til at dispensere fra bestemmelsen om terrænregulering.
Planklagenævnet finder derfor ikke, at kommunens dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 21, er i strid med lokalplanens principper, og Aarhus Kommune har således haft hjemmel i planlovens § 19, stk. 1, til at meddele dispensation til terrænreguleringen.
Bygningernes højde
Klager har anført, at byggeriet er højere end de 8,5 meter, som er tilladt i lokalplanen. Kommunen har oplyst, at bygningerne maksimalt er 8 meter høje.
Planklagenævnet lægger kommunens oplysninger til grund, og højden på bygningerne er derfor umiddelbart tilladt efter lokalplanen.
Opholdsarealer
Lokalplanens § 7, stk. 9, fastslår, at der i tilknytning til hver bolig skal være et udendørs opholdsareal på minimum 25 m². 1. sal på blok 7 opfylder ikke dette krav, og det ansøgte er således ikke umiddelbart tilladt efter lokalplanen og kræver dispensation.
Som ovenover nævnt kan en kommune efter planlovens § 19, stk. 1, dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Planens principper omfatter bl.a. fordelingen mellem friarealer og bebyggede arealer.
I lokalplanens anvendelsesbestemmelse er der tillige krav om, at mindst 5 % af den enkelte er indrettet som opholdsareal, jf. § 3, stk. 5. Kommunen har alene dispenseret fra § 7, stk. 9, og dispensationen ændrer ikke ved, at der samlet set er udlagt 5 % til fælles opholdsareal. Dispensationen fra § 7, stk. 9, medfører alene, at der ikke er udlagt 25 m² i tilknytning til boligerne på 1. sal i blok 7. Planklagenævnet finder derfor ikke, at en dispensation fra lokalplanens § 7, stk. 9, er i strid med planens principper.
Aarhus Kommune har således haft hjemmel i planlovens § 19, stk. 1, til at dispensere fra lokalplanens § 7, stk. 9.
Indbliksgener og skyggevirkninger
Klagerne har anført, at byggeriet vil medføre væsentlig indbliks- og skyggegener, hvilket er i strid med lokalplanens § 7, stk. 8.
En bestemmelse i en lokalplan må – for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse – være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej.
Planklagenævnet finder ikke, at bestemmelsen i § 7, stk. 8, hvor der anvendes formuleringer som ” i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold” og ”væsentlige indbliksgener” er så klar og præcist formuleret, at den kan håndhæves. Aarhus Kommune har således ikke med afgørelsen af 10. december 2015 handlet i strid med lokalplanens § 7, stk. 8.
Om kommunens afgørelse om dispensationer fra lokalplanen i øvrigt er hensigtsmæssig eller rimelig for klagerne i forhold til indbliks- og skyggegener er baseret på en skønsmæssig vurdering, som Planklagenævnet ikke kan efterprøve.
Usaglig forskelsbehandling
Kommunen skal ved behandlingen af en ansøgning om dispensation overholde almindelige forvaltningsretlige principper, herunder lighedsgrundsætningen.
Lighedsgrundsætningen indebærer, at sammenlignelige sager som udgangspunkt skal have samme resultat. Kommunen må ikke udøve usaglig forskelsbehandling, dvs. at der skal være en saglig begrundelse for at nå til forskellige resultater, hvis der er tale om forhold, der i det væsentlige er ens.
Klager har anført, at kommunen har tilsidesat lighedsgrundsætningen ved at meddele dispensationerne, mens andre beboere i området har fået afslag på dispensation til bredere overkørsler. Idet der i den aktuelle sag er tale om dispensation til mindre opholdsarealer og dispensation til terrænregulering, er der ikke tale om forhold, der i det væsentligste er ens, og der er således ikke tale om sammenlignelige sager.
Planklagenævnet finder derfor ikke, at kommunens dispensationer i den aktuelle sag er udtryk for usaglig forskelsbehandling.
På ovenstående baggrund ophæver Planklagenævnet Aarhus Kommunes indirekte afgørelse af 10. december 2015 om, at boligerne med vandret lejlighedsskel i blok 7 er umiddelbart tilladt efter lokalplanen.
Planklagenævnet kan derimod ikke give klagerne medhold i de øvrige klagepunkter over Aarhus Kommunes afgørelse af 10. december 2015 om tilladelse til opførelse af 73 nye boliger på ejendommen [matrikel1] Kolt By, Kolt, beliggende [adresse1].
Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. § 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet.
Planklagenævnet beklager den lange sagsbehandlingstid.