Hvor hurtigt skal bygherren reklamere over mangler påvist efter aflevering?

Artikel af Jens Hjortskov, Partner & Cecilie Bylov, Advokatfuldmægtig, Bech-Bruun advokatpartnerselskab

Ifølge AB 18 § 47, stk. 6, er afleveringstidspunktet afgørende for, om arbejdet lider af en mangel, hvad enten den er synlig eller skjult. Afleveringen er således det tidspunkt, hvor det kontrolleres, om arbejdet er udført kontraktmæssigt.

Det fremgår af AB 18 § 46, stk. 1, at bygherren ved afleveringsforretningen udfærdiger en afleveringsprotokol, hvori anføres mangler samt andre forhold, som bygherren har påpeget. Bygherren har således en pligt til at påberåbe sig mangler ved afleveringen af byggeriet.

Bygherrens reklamationspligt over mangler antages ikke at kunne udstrækkes til at foretage særlige undersøgelser i form af destruktive indgreb, opmålinger, målinger af tekniske anlæg m.v. Den omfatter alene forhold, som umiddelbart kunne konstateres ved afleveringen af en fagkyndig person, jf. herved T:BB 2017.813 VLD.

Særligt ved større byggerier er det i praksis uundgåeligt, at der vil være mangler, som bygherren – uanset hans grundighed med at forberede afleveringsforretningen – ikke konstaterer og dermed ikke påberåber sig ved afleveringen. Der kan være tale om både synlige og skjulte mangler.

I denne situation opererer AB 18 med to forskellige frister, som bygherren skal være opmærksom på.

Den relative og den absolutte frist

Den relative frist i § 49, stk. 2, indebærer, at reklamation skal ske skriftligt og ”inden rimelig tid” efter, at manglen er eller burde være opdaget. AB 18 arbejder med flere forskellige reklamationsfrister såsom ”straks”, ”snarest muligt”, ”så hurtigt som muligt”, ”uden ugrundet ophold” og ”inden rimelig tid”. Der er tale om retlige standarder, der i modsætning til en præcist fastsat frist åbner op for en mere fleksibel vurdering efter de konkrete omstændigheder. Anvendelsen af retlige standarder har meget for sig, men klarhed i forhold til længden af f.eks. en reklamationsfrist skaber den ikke. Taler vi om dage, uger eller ligefrem måneder?

Går der for lang tid, kan kravet bortfalde, uanset om manglen kan henføres til entreprenøren. Bestemmelsen giver entreprenøren en betydelig beskyttelse mod sene krav, fordi den skaber hurtig klarhed om ansvaret og mindsker risikoen for, at der senere opstår tvivl om, hvorvidt en skade skyldes entreprenørens arbejde eller andre forhold. Hensynet bag bestemmelsen er således, at entreprenørens mulighed for at bevise, at en mangel ikke kan klandres ham, forringes, jo længere tid der går. For bygherren betyder den til gengæld, at der stilles høje krav til systematik i afleveringsforretningen og til den løbende mangelshåndtering efter afleveringen. Set fra bygherrens synspunkt kan rimeligheden i bestemmelsens balance absolut diskuteres. Hvorfor skal entreprenøren frigøres fra pligten til at levere kontraktmæssig ydelse i situationer, hvor der ikke er tvivl om, at entreprenøren har udført mangelfuldt arbejde, og ikke har fået forringet sine muligheder for at varetage sine interesser bevismæssigt ved, at bygherrens reklamation er fremkommet f.eks. på 1-års eftersynet og ikke allerede ved afleveringen?

Den absolutte frist i § 55 fastsætter derimod en ydre grænse. Mangelskrav skal under alle omstændigheder fremsættes inden fem år efter afleveringen (10 år, hvis bygherren er forbruger). Kun hvis entreprenøren har handlet groft uforsvarligt, kan denne frist fraviges, jf. § 49, stk. 2. Der gælder særlige regler om forældelse af mangelskrav, hvorefter mangelskrav kan fortabes tidligere end fem år efter afleveringen. Disse behandles ikke i dette nyhedsbrev.

Synlige vs. skjulte mangler

Ved vurderingen af, om bygherrens reklamation er rettidig efter AB 18 § 49, stk. 2, har det betydning, om manglen var synlig ved afleveringen, eller først senere kunne konstateres (skjult mangel).

Synlige mangler skal som det klare udgangspunkt påtales ved afleveringen, hvis de kan konstateres på dette tidspunkt. I T:BB 2020.641 VBA blev en manglende rengøring påtalt tre måneder efter afleveringen og bygherrens ibrugtagning. Fordi manglen var åbenbar ved afleveringen, blev kravet afvist som for sent fremsat. Ligeledes i KFE 2022.118 VBA, hvor bygherren først reklamerede over manglende opstropninger og reduceret isoleringstykkelse efter 1-års eftersynet, selvom forholdene kunne konstateres ved afleveringen. Også i T:BB 2022.189 VBA blev et mangelskrav vedrørende synligt sandblæste rør til et vand- og varmeanlæg afvist, fordi bygherren ikke havde reklameret ”inden rimelig tid”. Reklamationen skete mere end et år efter afleveringen og otte måneder efter, at bygherren fik kendskab til manglerne, hvilket blev anset som for sent.

For skjulte mangler løber fristen først fra det tidspunkt, hvor manglen opdages eller burde være opdaget. I T:BB 2022.307 VBA om renovering af en fredet bygning reklamerede bygherren ca. tre måneder efter afleveringen over utætheder ved ca. 550 vinduer. Manglerne var skjulte, og voldgiftsretten fandt derfor reklamationen rettidig. Modsat i KFE 2007.023 VBA, hvor der før og efter afleveringen blev konstateret vandindtrængninger, som blev udbedret af entreprenøren. Godt 4,5 år efter afleveringen blev der på ny konstateret omfattende vandindtrængning, men der blev først reklameret ved klageskrifter 7-8 måneder senere. Dette fandt voldgiftsretten var for sent, idet det måtte have stået bygherren klart, at de tidligere udbedringsforanstaltninger ikke havde afhjulpet problemerne.

Forbrugerhensyn spiller utvivlsomt ind i vurderingen. Dette illustreres af en ny afgørelse (T:BB 2025.3 V), hvor der var tale om forbrugere, der i 2018 – godt fire år efter arbejdets færdiggørelse – havde bemærket begyndende smuldring på en tagryg og kontaktede underentreprenøren, som oplyste, at der blot var tale om almindeligt vedligehold. I februar 2021 opstod alvorlige skader, som forbrugerne anmeldte til deres forsikring.

Forsikringsselskabet lod udarbejde en taksatorrapport, som i oktober 2021 fastslog, at skaden skyldtes en udførelsesfejl. Samme dag reklamerede forbrugerne over for hovedentreprenøren. Landsretten lagde vægt på, at forbrugerne, på baggrund af underentreprenørens vurdering i 2018, ikke havde anledning til at iværksætte yderligere undersøgelser. Først med taksatorrapporten i 2021 stod det klart, at der forelå en egentlig mangel. Reklamationen – der blev fremsendt samme dag som modtagelsen af taksatorrapporten – blev derfor anset for rettidig, selv om der var gået næsten tre år fra den første mistanke og godt syv år efter arbejdets færdiggørelse.

I KFE 2006.232 VBA blev et svigt i en andelsboligforenings tagopbygning konstateret ved Byggeskadefondens 5-års eftersyn godt fire år efter afleveringen, men der blev først reklameret over for entreprenøren ca. ni måneder senere. Voldgiftsretten lagde vægt på, at manglerne var skjulte og ikke kunne konstateres ved afleveringen eller 1-års eftersynet, og fandt derfor reklamationen rettidig.

Bech-Bruuns bemærkninger

AB 18 stiller ganske skrappe krav til bygherrens reaktionstid over for mangler ved entreprisen, og passivitet kan medføre, at berettigede krav bortfalder. Derfor er det afgørende at have styr på, hvornår reklamationen skal ske for at være ”inden rimelig tid”, og praksis viser, at grænsen ofte trækkes før mange forventer.

Med AB 18-reformen blev der generelt introduceret en skærpelse af parternes reaktionspligt, og i flere bestemmelser blev det til et krav om at give meddelelse ”snarest muligt”. Imidlertid blev der ikke foretaget ændringer i reklamationspligten for mangler påvist efter afleveringen, der uændret er ”inden rimelig tid”, se den tidligere regel i AB 92 § 32, stk. 2 og før den AB 72 § 22, stk. 2. Der er således ikke tilsigtet en realitetsændring, og tidligere retspraksis er fortsat gældende, idet det dog kan overvejes, om indførelsen af bestemmelsen om før-gennemgang i AB 18 § 44 yderligere skærper bygherrens reaktionspligt.

Ifølge AB-betænkningen (Betænkning nr. 1570 – 2018) s. 18 er formålet med at give meddelelse om krav blandt andet at give den anden part mulighed for at forholde sig til det og indrette sig på det. Når kravene kommer på bordet, får parterne mulighed for at drøfte dem. Og begge parter kan indrette sig på de løsninger, man når frem til, hvad enten det består i en anerkendelse af kravet eller en afvisning.

AB-Udvalget overvejede, om der var behov for præcise sanktioner ved manglende overholdelse af regler og frister i AB 18, herunder ved regler om fortabelse af rettigheder. Det blev fravalgt, idet der var enighed om, at regler om fortabelse i givet fald skulle undtage tilfælde, hvor den anden part måtte vide, at der bestod et krav, og tilfælde, hvor retsfortabelse ville føre til et urimeligt resultat.

Der kan ikke af retspraksis udledes en fast tidsfrist for, hvornår en reklamation er ”inden rimelig tid”. Vurderingen beror på mangelstypen, hvor synlig den var, hvornår bygherren burde have reageret og sagens øvrige omstændigheder og hensyn til parterne. ”Inden rimelig tid” må dog i almindelighed antages at indebære en længere reklamationsfrist end retlige standarder som eksempelvis ”straks” og ”snarest muligt”.

Retspraksis viser, at der sondres mellem synlige og skjulte mangler. For synlige mangler må bygherren reagere hurtigt. I T:BB 2020.641 VBA blev en reklamation over en åbenbar mangel, der først blev fremsat tre måneder efter afleveringen, anset som for sent, og i teorien antages det tilsvarende, at bygherren allerede efter få uger, og i visse tilfælde blot dage, kan miste sine mangelsbeføjelser ved åbenbare eller systematiske mangler, som kan konstateres ved afleveringen. For skjulte mangler accepteres der derimod længere frister regnet fra det tidspunkt, hvor manglen konstateres eller burde være konstateret. I T:BB 2022.307 VBA blev en reklamation over utætte vinduer tre måneder efter afleveringen anset for rettidig. I KFE 2006.232 VBA var reklamation afgivet ca. ni måneder efter manglernes konstatering rettidig, da bygherren ikke med rimelighed burde have opdaget forholdet tidligere.

Forbrugerhensyn ses ofte at påvirke vurderingen.

For at rettighedsfortabelse for bygherren kan komme på tale, er det ikke tilstrækkeligt, at der ikke er reklameret inden rimelig tid. Spørgsmålet afgøres efter de almindelige regler om retsfortabende passivitet. Passivitetsvurderingen er en samlet vurdering, hvori blandt andet indgår, om bygherren har reklameret inden rimelig tid, om resultatet er rimeligt, om entreprenøren måtte vide, at der bestod et mangelskrav og en række andre omstændigheder, se nærmere AB-Betænkningen s. 19.

OBS. Du kan høre meget mere om mangelhåndtering på flere af Nohrcons kurser i entrepriseret i den kommende tid, hvor Jens og Cecilies kompetente kollega, Benjamin Eeg Bækbøl Hansson, står klar til at guide dig igennem AB-vilkårenes kringelkroge 👇

🌟 ENTREPRISEKONTRAKTER I PRAKSIS 🌟

🗓️ 25. november, København

🌟 AB 18 FOR IKKE-JURISTER – INTENSIV ENTREPRISERET 🌟

🗓️ 16. – 17. december, Roskilde

OBS: Kurserne kan også tages som en del af Nohrcons 👇

🌟 CERTIFICERING I ENTREPRISERET AB 18 OG ABR 18 🌟

– for Bygherre & Rådgiver

– for Entreprenør & Underleverandør

PS. der er ‘Tilmeld 3, betal for 2’-rabat – indtil 4 uger før ⏳